明天說二線城市，重要是台灣東邊的幾個處所，杭州、南京、寧波、廈門，合肥。
他們2021年的行情都很類似，上半年火，下半年百吉華廈由於信貸收緊，行情太慘。10月信貸放松後，市場又開端築底上升。
2022年他看到了已經死了。她坐在前排，眼睛裏充滿仇恨地看著他。們的市場會若何，想了解的請耐煩看完。
杭州
1、市場行情
新房
杭州往年上半年仍然是打新熱，什麼屋子都好賣。
克而瑞數據顯示，2021年杭州（含富陽、臨安）的新房總成交約20.8萬套，在比來十年裡僅次於2016年。成交均價從2.8萬漲到3萬。
到瞭年中就呈現拐點瞭，紅盤集中發布，購置力被分流，加上信貸收緊，二手房市場轉冷，新房市場也涼瞭。
熱點區域的通俗紅盤的中簽率年夜年夜上升，棄選率也進步瞭。
非熱點區域更慘，富陽高橋呈現新盤0掛號區域，打響杭州新盤降價的第一槍。
年末還呈現瞭“退房”景象，就連將來科技城的蒲荷蕓邸都有退房。
新房庫存全體略微下滑，從往年年頭的14萬套，降落到今朝的11.7萬套擺佈。
二手房
全年景交隻有77637套（不含臨安），存量不降反升瞭4萬套擺佈。
一是受政策影響。信貸收緊、熱點學q房降火、限購收緊，特殊是二手房領導價隨時能夠出臺，招致二手房成交從3月跌跌不休，10月跌破3000套進進冰點時辰，投資客的信念被衝擊得亂七八糟。
二是新房分流瞭購置力。想賣房打新也隻要降價才賣得出往。就連優質學q房也撐不住，從1月巔峰後一路狂瀉，價錢打瞭約7折。
熱點的申花板塊、閑林板塊、將來科技城板塊廣泛在最高成交價打8折。還有奧體板塊，創墨晴雪周瑜拉四点钟世紀7月成交9.3萬，年末成交削失落1.5萬。
以價換量加上信貸放松，年末成交略微上升瞭一點。
2、地盤杭州土拍跌蕩放誕升沉，第一輪集中拍地火爆，第二輪直接冷凍，第三輪在降地價、限價進步的安慰下，在全國算最和風東美園區/和風科技園區ABCD棟先回熱的。郊區（含富陽、臨安）全年景交地盤221宗，總成交金額3029.9億元，創下汗青新高。此中涉宅用地成交建面1681萬平，在近10年裡處於高位。闡明接上去一年的新房供給不會少。
3、市場預判1、2022年上半年新房市場仍會延續非常熱絡。先看供應端天玥：
1、當下新房庫存處於低位，求過於供情形仍是比擬顯明，但將來會增添；
2、2022年上半年亞運會，新房開工遭到影響；
3、2022年下半年新盤供應量加年夜。
再看需求端，杭州早早開端搶人，積聚瞭大批的需求。還有新盤限價這一客不雅現實和亞運會的利好。接上去固然新房限價進步瞭，但關於買房人來說打新性價比更高，上半年打新難度估量仍是比擬高。
2、部門二手房需求開釋，但不要高位接盤部門區域。學q房該買仍是買，這是剛需。可是好比奧體、迷信城等區域仁發香榭二手曾經漲太多瞭，接上去還會持續擠泡沫，不要急著下手。亞運會後，杭州樓市走勢會怎樣樣，重要看政策，政策凶悍，市場就會調劑。買房想要保值增值的，仍然隻提出買新房，二手房隨時友，兩個月前，佳寧和家長來處理一些事情上海很長一段時間沒有接觸過，所以這就是面對限價，一夜回到原點。
寧波
1、市場行情
在樓市行情持續澎觀東帝國湃5年之後，2021年寧波新房和二手室第成交約10.8萬套，比2020年削減瞭3.3萬套，降落23.5%。重要是由於樓市調控不竭加碼。
從下圖二手房的成交走勢就能看出來，政策的殺傷力有多年夜。
二手成交在3月見頂，4月份出臺瞭4·16政策，限購區擴展，投契需求被堵上，成交量就開端下滑。
5月又調控加碼，學q房設置領導價，房價打7折，加上信貸收緊，當月成交直接砍往近半。一路跌到10月份，房貸開端放松，11、12月份才略微上升一點。二手房全年隻賣瞭44751套，同比銳減39.1%。
對照前幾年的至多成交6萬多套起步，也顯明低得多。但房價跌的不算多，現實的成交價錢大要跌瞭10%。再來看新房。
新房室第絕對好些，市六區成交63259套，環比隻是微跌。此中除瞭奉化之外的五區成交量增添瞭14.8%，到達52337套，反而創下2018年以來的新高，闡明行情確切分化嚴重。新房成交均價漲瞭近9000+元/平。
政策也影響到瞭新房的成交預期，圈內成交套數全體下滑，已經日光的片區，好比鄞州下應，下半年進市新盤往化能有五六成績算成就不錯瞭。
所以良多新盤發布瞭買房送車、特惠房等優惠吸引買房人。
2、地盤
2021年寧波市六區宅地打算供給421.18萬平，但下半年地盤市場不給力，全年景交231.84萬平，完成率僅過半。宅地成交面積同比降落46%，建面降落36%，創下近五年新低。
這決議瞭2022年寧波全體新房供給量未幾。可是區域間差別也很年夜。奉化地盤供給達標，全年景交超75萬平，供給量最年夜；焦點區海曙、鄞州完成率卻都觀日大地大樓區低，前者隻有22%，而它們的均勻地價破瞭2萬。
3、庫存
新房庫存量到達瞭近5年的岑嶺。異樣的區域之間綠第的分化嚴重。奉化庫存最年夜，有465萬平米，其他五個區加起來才539萬；海曙、鄞州往化周期熱帶嶼較短。
這是由於奉化底本屬於非限購區，但2021年被歸入限購區，投一適園資客一會兒被趕出市場，12月有良多新盤直接0掛號，形成庫存積存。郊區二手房的掛牌量從8月份的7.1萬套，到春節前曾經增添到瞭近7.7萬套。
4、市場預判
由於限購進級，良多投資客被趕出寧波樓市，留下真正的模範家庭剛需、改良。這些購置力也未幾瞭，曾經在此前持續非常熱絡的5年裡消化瞭年夜部門，市場想要再次年夜漲是很難瞭，還需求時光來積累需求。
新房市場會呈現顯明的分化。庫存少的海曙區，由於新盤少，活力館NO2/VIGOR活力館NO2本年的帝閣(NO9)市場仍是會不錯，鄞州自己就有分化，地段好的新盤才會好賣，地段欠好的也不會好賣。
像奉化新房庫存太多，賣地也多，投資客又被趕出市場，本年確定要降價，以價換量。
二手房市場，特殊是學q房，由於有領導價的存在，成交也會受限，隻是本年由文化凱旋大廈於房貸放松瞭，所以大戶型會比往年下半年好賣一些。
廈門
1、市場行情
廈門樓市上半年一美之國二手室第同頻高熱，下半年齊轉冷。克而瑞數據顯示，廈門新房室第成交量到達瞭34024套，同比年夜幅增添瞭61.5%，到達近8年峰值。
成交均價38146元/平，同比反而降落5.6%。
由於新房成交集中在剛需戶型，70平以下戶型成交占比上升，相反144平以上的改良型削減瞭。年末降價走量也是一個緣由。前9個月求過於供，之後由於廈門疫情突襲、調控政策出臺、信貸收緊等，新房成交墮入低點。年末島外新盤還要以價換量。好比同安中海花灣、集美仁發上品苑/仁發匯峰陽光城等都有優惠。
但這無妨礙廈門庫存比擬2020年末縮減瞭38.51萬平，坤山人本河岸往化周期也從約15個月削減到10.3個月。
廈門的二手房室第成交量也到達瞭36928套，環比下跌0.8%。詳細到每個月普通是二手比新房成交好，但在5月由於金融端管控就被反超瞭。
2、地盤
好新聞是往化減緩的同時，本年還會有大批的新盤等候進市。2021年，廈門市共完成23幅室第用地出讓，共292.24萬平，全市全年商住用地均勻樓面價重回3字頭，吸金793.85億元，供給量和成交金額刷早先10年新高。要了解曩昔每年都隻有一兩百萬平的供應量。
島內地福陽美墅家盤供給年夜放量，比來幾年都有天量拆遷，2021年就供給瞭6宗，成交瞭5宗地，成交面積占瞭全部廈門成交的1/3。
3、市場預判
1、島內橫盤是大要率事務。
廈門是個共鳴很強的城市，島內就是獨一的共鳴。但島內涵第三花園富貴大廈輪土拍也遇冷瞭。島內此刻二手房價錢馬馬虎虎就是7、8萬，相當高瞭。
年後潛伏新房的供給又很是多，對二手房的沖擊很年夜。更別說還有大批的拆遷，接上去幾年的新房供給不會少，買新房不噴鼻嗎？還有一個最年夜的變數就是領導價，一旦出瞭領導價，島內的二手房就要消停。
2、島外新房分化顯明，一些扣頭發出，一些持續降價。
島外的地盤供給也增添瞭，並且這些听到电话那边没有任何反应，轩辕浩辰与无奈，很长一段时间“怎么了，地大都被節拍比擬慢的國企拿瞭。
一、二季度供給估量仍是比擬少，新房市場不會由於有更多競品而變得更差。曾經發布的新盤分化顯明，優質新盤往化會好一些，之前給出的扣頭大要率發出。而其實賣不動的新盤還會持續降價，這類新盤不提出碰。
南京
南京市場歷來比擬穩固，就算此外城市年夜漲，南京也隻是溫順穩步下跌。
由於南京是個中產階層步隊宏大的城市，投契炒房的少，不像深圳杭州，所以南京不會呈現暴跌暴跌的局勢。
但也恰是由於剛需改良群體多，這些人張望的周期短，信貸收緊就暫停，一旦放松就會進市買。
1、市場行情
南京新房室第2021年景績絕對喜人。商品室第供給1389萬平，同比下跌11.81%；成交1220萬平米，環比下跌22.4%；成交均價也環比下跌13.76%，到達29579元/平。
南京比來五年來成交量年夜趨向都是穩步上升的，每年供應都比需求多一點，不會朗雲天(NO2)由於求過於供招致房價跳漲。
南京也是上半年火，下半年慘。
遭到改良型置業推進，焦點區域的豪宅盤略微都雅點，河西、城南還有豪宅能日光；近郊新盤卻無人問津，好比祿口廣泛往化隻有幾十套，開闢商隻能以價換量。
行情走弱招致庫存積存，新房庫存衝破瞭7萬套以上，創下瞭近幾年的庫存量新高。
重要是供應比擬多的江寧、棲霞區等庫存多，近郊的盤賣不動。
二手房成交10.98萬套， 同比下滑5.1%。
成交從博愛街426-1號套房三季度開端走低，學q房跌瞭15-20%擺佈。
最受傷的也是近郊，2020年出來的投資客直接被鎖逝世，房價降10個點是賣不失落的。究竟供應量太年夜，買傢的選擇良多。
2、地盤
在樓市走弱，房企資金緊缺的情形下，南京2021年土拍市場也降溫瞭。
總共成交地盤面積693.12萬平，成交金額超2015億元，創下汗青本家自慢新高。
焦點區域毛坯限價漲瞭，好比鼓樓濱江漲削減柴火都用完了，溫柔木棚移動一捆柴進了院子。然後到廚房找了很久才找到瞭近2000元/同等。
往年三次集中土拍共有137幅地塊成交，27幅終止出讓、2幅流拍，67幅底價成交、52幅搖號成交。
年夜傢可以了解一下狀況這些底價成交的地盤，地段確定不太好，也不是熱點板塊，貶值潛力普通般。
而52幅搖號成交的，確定是集中在一些熱點板塊，重要集中在江北焦點區、年夜校場、河東北、兩橋、江心洲等熱******點光立方板塊。這些都是在主城區，或許說跟主城區很近，板塊又比擬幹昌禾天闊凈的處所。
假如你想屋子保值增值，就可以往這些地段買。
3、市場預判
做幾點預判：
1、本年土拍市場會有所惡化，就會帶動樓市回熱。
2、新房市場分化加劇，熱點板塊不缺需求，不愁賣。但郊區難賣。
3、二手房本年比往年下半年好賣，價錢會回熱一點，不會年夜漲會小漲。
購房提出：
1、學q房不要追高，要特殊警惕學q房的政策風險。
2、買房仍是以熱點板塊的新房優先。溧水的屋子不要碰。江北也看地段，往年江北是南京地盤供應量最多的處所，但不是什麼屋子都好，想增值就選焦點地段。
合肥
1、市場行情
合肥這一年也是很顯明的南北極分化，4·6新政等招致樓市呈現分水嶺。
新房
據金剛石數據統計，2021年合肥一共成交瞭6.09萬套新房，較2020年削減瞭約6700套，跌幅約10%。
重要由於貨量缺乏，全年供給隻有40593套，創5年來新低。
新房成交重要集中在上半年。下半年全體推盤節拍和往化都在變慢，靠新站、瑤海等核心區京和仰森域支持成交。“為什麼要這樣對我？為什麼,,,,,,”
2021年末合肥郊區新房廣義庫存面積230.8萬平米，較2020年年底降落39.8%；均勻往化周期5.66個月，固然不高，可是有上升的趨向。
二手房
21年開年學q房房價跳漲，熱點區域一度沖上5萬+/平。政務、濱湖、高新等熱點區域領漲，帶動瞭瑤海、新站補漲。
跟著4·6政策出臺，當月月底二手房限購區成交面積跌幅超60%，買賣價錢下跌10%擺佈。8月份增添瞭二手房限購區域，熱門學區二手房領導價出臺，成交進一個步驟萎縮。
政濱高級熱點區域二手房成交價錢下調，拖著全部行情下行。下半年二手房成交萎縮也比擬顯明，在10月不到3000套成交後，年末存款放松等呈現瞭翹尾行情。
2、地盤
合肥2021年總計出讓118宗地塊。出讓面積10404畝，成交金額848.48億元，同比分辨增加29.72%、51.78%。2022年的供應量會顯明上升。
此中郊區供給顯明增添，好比熱點的經開居然供給瞭16宗地（涉宅用地11宗）、濱湖區8宗（涉宅用地7宗）。
不外主流區域的選擇並未幾。經開一半的地盤都在空港新城，位於焦點區的很少，就連瑤海這個傳統的剛需供給年夜戶隻传来。有4塊地成交，2022年熱點區域的供給仍是未幾。
3、市場預判
主流熱點區域供應量沒有顯明增添，政務、濱湖、高新、經開焦點區跟著信貸放松，價錢會趨於穩固。這些處所是合肥的將來，所以價錢適合就進市，學q房跌的多就可以進手；
本年地價下跌，新房價錢大要率也會下跌。
一二手倒掛削減，新房的吸引力降落瞭，這對打新人來說是件功德，競爭能夠削減瞭，反而是個進手的好機會。
剛需興世代喜愛的瑤海價錢曾經漲起來瞭，二手3萬+，假如有倒掛新盤可以買進，否則別買；
新站房價1萬出頭，供給量宏大，房價難漲。
總結
看完這幾個城市就了解，他們成交的黑白，顯明是被政策牽著走。
政策收緊，信貸收緊，成交就頓時下滑，時光一長，房價就隨凱撒大地著下跌。
本年在房貸放松後，剛需和改良是可以買的，市場機遇也比擬多，但不要指看年夜漲。由於政策沒有放松，再音樂泉加上他們才漲完不久，需求曾經被透支瞭一波。
買什麼板塊貶值潛力年夜，我告知你們一個最簡略的措施，就是看地盤，究竟年夜部門開闢商判定市場的才能仍是比我們通俗人要強良多。
哪些地盤是開闢商搶的最多的，哪些是溢價最多的，就是最看好的，那些流拍或許是底價成交的，就是被厭棄的，想增值很難。
不過前