2017年，淘房哥團隊統計到寶安區二手房部門成交數據共2076套，本文將以此數據作為參考根據，剖析2017年寶安各片區二手房的樓市走勢。
盼望經由過程以下的數據玲妃懷。統計剖析，為年夜傢浮現寶安各片區成交概略、熱門、亮點、特色等市場信息，分析啟事，便利年夜傢借以判定或決議計劃房源性價比、樓盤選擇以及區域選擇。
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一、寶安成交活潑片區排名（由高到低）
若以成交量來劃分熱度，成交量最高的是西鄉（22.54%）與第二的碧海（22.16%）可同屬第一縱隊，第二縱隊為寶中（18.50%）和緊跟厥後的新安（16.47%），而翻身（9.68%）與福永（6.31%）的成交量絕對較少位列第三縱隊海王經貿廣場。
沙井和松崗搜集到的成交數據較少，樣本數據不敷周全，且占比微量，可是現實上，也可以正面反應沙井和松崗現階段在寶安區內成交量處於“弱勢邊沿”的地位。但對照石巖片區，關註和活潑度會較高。
PS：石巖臨時無法搜集到二手房成交數據，重要基於二手房市場仍處於比擬初始的階段，區域內最年夜體量的樓盤，次新盤如宏發世紀城，無論放盤量和成交量，都處在“個位數”的程度，是以本帖暫不做詳細剖析。
二、寶安各片區成友誼況先容
（一）西鄉篇
1.西鄉戶型成交占比
西鄉片區搜集到的二手房成交數據共468套，此中一房27套（6%），兩房183套（39%），三房190套（41%），四房及以上68套（14%），兩房和三房為本片區的成交主力戶型。
2.西鄉各價位段成交戶型散佈
1.一房一廳或單間的套均總價約157.37萬，這些戶型的成交占比擬低，區間價錢段基礎京松集中200萬以內。在此價錢范圍內能選擇的樓盤，一房或單間的戶型競爭力絕對沒有太年夜上風，因為西鄉不存在有“學區學區”的托底，購置此戶型的人群基礎是以將來地鐵口做支持，更傾向於投資出租。
2.兩房的套均總價約294.75萬，成交價錢段基礎集中在200萬-300萬之間，面積重要范圍在50㎡擺佈，樓梯房及電梯房都有，成交低於200萬的小兩房年夜部門以公寓產物為主。而志願在300-500萬價錢區間告竣成交的，基礎是帶花圃電梯小區的正軌兩房戶型居多，統籌次新盤、熱點關註、將來地鐵口物業這三個或此中2個特色。
3.三房的套均總價約433.41萬，成交的房源重要集中在400萬-500萬內，假如購房者的請求並不高，基礎都有對應的樓盤能知足購房者的需求，在選擇上絕對會比其他片區更多，低於紐約線上300萬的三房在品德上不具有太年夜上風，而品德較好或樓齡較新的三房戶型，基礎都要500萬以上。
4.四房及以上戶型的套均總價約633.26萬，主力戶型集中在500萬-600萬擺佈，部門戶型有贈予可輕松做四房，低於500萬的基礎以樓梯房或品德較普通的樓盤為主，而600萬以上為面積較年夜的正軌四房，甚至還有部門是小洋房，但此類型的戶型成交並未幾。
總結：置業西鄉，在分歧價位的情形下，假如大塊文章不尋求“學區”和優質的年夜型綜合貿易配套，仍是有不少樓盤可選，購房門檻絕對仍是比擬低。南山科技園、西麗、前海或許後海下班的初次置業，和改良面積空間換房的購房者，均可重點關註。
3.西鄉片區成交TOP5樓盤
Top5樓盤的成交總和為296套，占17年淘房哥所統計到西鄉的成交總和63.25%。
桃源居社區的成交量，不論行情是冷是熱，一向都處在寶安區內比擬活潑的序列內。一是樓盤體量年夜，占空中積高達116萬㎡，全深圳面積最年夜的樓盤，放盤量較多，聯繫關係到成交量上成反比；二是，自己樓盤居傢氣氛和周遭的狀況都絕對的不錯，好像“小鎮”，比擬合適居傢。
今朝，除瞭200萬以下的房源其實難尋，其他價位段在2-3房的選擇上，都能知足分歧預算置業的戶型選擇。當然，優勢方面除瞭部門單位期數樓齡較舊，缺少學區支持外，還得面臨物業治理較為松散和車位嚴重的題目。不外路況上將來會有地鐵12號線來補充，棲身氣氛也相當不錯，基礎的配套舉措措施齊備，假如請求不是特殊高，這算是一個綜合性很強的年夜花圃社區，加上上車門檻也算是比擬低的瞭，自住傢庭可以重點關註。
領航城異樣是年夜花圃社區，與桃源居中心相隔一條廣深高速。不外學區上就比擬嚴重，上車門檻也比擬高，比擬闊別地鐵口。即使間隔地鐵口比來的單位，步行間隔至多要1公裡。
但上風也很顯明，樓齡新還自帶貿易配套，戶型上有贈予，車位絕對充分，物業治理較嚴，關於“見異思遷”的購房者來說，假如你有足夠的預算，可以優先斟酌此盤。
興達華府和港隆城都是主打大戶型的樓盤，成交量比擬可不雅。對照之下，特殊是在居傢氣氛和貿易配套上，今朝港隆城仍是占有上風的，體量更年夜，且緊鄰107國道旁，公交或自駕往復南山便捷且間隔有上風（間隔南頭關約5公裡）。
而興達華府，2009年的樓盤，處在領航城“圍繞”的地位，簡直兩者融為一體，而且勝利蹭到瞭領航城的熱度，同時也毫無違和感地補充瞭領航城大戶型設置裝備擺設的“缺掉”，戶型變更改革的可塑性較好。250萬以內小2房（45㎡以上面積段），以及160萬以內單間戶型，選擇性較多。
（二）碧海篇
1.碧海戶型成交占比
碧海片區搜集到的二手房成交數據共460套，此中一房21套（4%），兩房193套（台北捷豹42%），三房173套（38%），四房及以上73套（16%），兩房-三房為本片區的成交主力戶型。剛需上車和改良並存的區域。
2.碧海各價位段成交戶型散佈
1.一房一廳的套均總價約217.56萬，基礎集中在300萬以內，而單間成交量較少，因為樓盤廣泛較新，基礎都是帶花圃小國家學院區的樓盤，棲身氣氛不錯，配套絕對成熟，以地鐵口物業為主。
2.兩房的套均總價約356.78萬，此中小兩房東要在250萬-300萬之間，面積年夜部門在在50㎡以內，熱度堅持絕對較高，而價錢區間在300萬至500萬內，則基礎以55㎡-80㎡的兩房成交為主，這個價錢段能選的宜居花圃小區也並不少。
3.三房的套均總價約520.23萬，而這個價錢程度的小三房，屬於本區域競爭力很強的戶型，不少樓盤廣泛都有贈予面積，戶型適用，總價具有上風，可以重點關註。成交價上800萬以上的三房多少數字，量顯明銳減，國家宮庭可以判定到達階段性價位“瓶頸”。即使有成交，房源基礎都是片區標桿樓盤的年夜三房。
4.四房及以上戶型的套均總價約692.93萬，650萬以內年夜部門都是90㎡以下的高贈予戶型，關合勤居易註度和性價比都較高，700萬以上基礎都是100麗寶大藝術家(A區)㎡以上的戶型，但春秋行館預算到達1000萬級後，此片區的樓盤就不具有什麼上風，成交很是少。
3.碧海成交Top5樓盤
此片區Top5樓盤的成交總和為241套，占2017年淘房哥所統計到西鄉的成交總和52.39%。
富通城屬於碧海片區的熱點樓盤，此中大戶型成交占比是最高的，200萬擺佈的一房一廳，300萬擺佈的小兩房，400萬擺佈的小三房等，所有的都帶花圃小區，周邊配套絕對齊備，能知足日常的需求。樂音影響方面，看朝向和樓棟而定。
金港華庭大華圓中園屬於剛需盤，沒有空中花圃小區，但帶空中花圃（陪遊泳池），周邊年夜周遭的狀況普通，容積率較高，租戶較多居傢氣氛普通，朝寶安年夜道會有樂音，但戶型仍是比擬適用，樓下就是沃爾瑪，間隔地鐵1號線大要10分鐘擺佈，關於預算較少的購房者而言，總價仍是有較年夜的吸引力，也有部門購房者買來投資出租。
泰華陽光海的品德還不錯，戶戶朝南，贈予面積較多，最小的戶型也是80㎡擺佈的兩房起步，部門戶型能改成小三房，總價在片區裡也有必定的上風，11號地鐵口物業（快線，例如20分鐘內到達後海），配套可以或許知足日常生涯雪球，自住傢庭可以斟酌，假如需求年夜面積戶型還有小洋房可選。
（三）寶中篇
1.寶中戶型成交占比
寶中片區搜集到的二手房成交數據共384套，此中一房55套（14%），兩房99套（26%），三房117套（31%），四房及以上113套（29%），三房及以上戶型為本片區的成交主力戶型，此中四房戶型的成交量為寶安區內最多的區域，改良置業屬性顯明。
2.寶中各價位段戶型成交占比
1. 觉。但第二天真的很一房的套均總價約238.80萬。單間總價基礎在200萬以內；一房一廳的價錢名人經典集中在300萬內為主，門檻較高。依據調研，購置寶中大戶型的群體，以投資出租較多，在價位門檻較高的同時，全體的房錢收益也高於其他片區。而買來自住的群體，占比絕對較少，究竟異樣價位在其他片區能買到小兩房。
2. 兩房的套均總價約455.55萬，小兩房基礎集中在300萬-400萬的范圍，戶型絕對比擬緊湊，而面積較年夜的兩房基礎要以450萬起步，看樓盤的品德和學區而定，但面積到達70㎡擺佈基礎就會有豪宅稅，購房門檻絕對較高。
3. 三房的套均總價約724.59萬，此類戶型的成交量較年夜，成交的房源基礎在600萬以上為主，800萬擺佈的預算在此片區可以淘到品德或學區較好的房源，而萬萬級的三房成交並未幾。
4. 四房及以上戶型的套均總價約1198.31萬，年夜部門四房以800萬起步，選擇范圍絕對未幾，而萬萬級四房的成交量很是可不雅，同時也是全部寶安區此價錢段成交最多的區域，寶中片區作為寶安的豪宅區果真當之無愧。
3.寶中成交TOP5樓盤
此片區Top5樓盤的成交總和為203套，占2017年淘房哥所統計到寶中的成交總和52.86%。
凱旋城屬於年夜花圃社區，棲身氣氛好，地輿上風顯明，而且帶寶安試驗中小學學區，具有必定的較優質學區屬性的加成。買在這裡的人群，絕對是比擬註重學區，同時又想享用成熟的生涯配套，固然寶安試驗的學區並非屬於“一線學區”，但在全區和風麗都的口碑和排名上屬於前列，關於全部寶安中間區而言，寶安試驗黌舍曾經是今朝最好的選擇。
名堂年是寶中屈指可數主打大戶型的樓盤，單間和一房一廳投資出租居多，而兩房的成交量也比擬可不雅，究竟品上景-品悅區作為片區中的進門級小兩房，上車門檻絕對要比同片區的其他樓盤低，加上屬於1號線地鐵口物業，帶平臺花圃小區，關於想享用成熟配套的自住傢庭，提出可在此臨時過渡，重要是寶中的大戶型樓盤絕對未幾，前面等寫字樓陸續建起來，還能有必定的空間，保值題目並不年夜。
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熙龍灣屬於片區中的豪宅類產物，戶型定位最小都是百平三房以國王花園上，並且贈予的面積比擬多，綠化和物業都絕對不錯，歡喜海岸拍地之後有不少購房者進貨，2017年的成交四季行館絕對活潑。需求註意的是，一期並不是寶安試驗的學公卿世家區，而二期是，是以附帶必定的較優質學區屬性的加成。而且四周將來計劃新建寶安中學小學部，教導設置裝備擺設上的能夠性，有想象空間。
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（四）新安篇
1.新安戶型成交占比
新安片區搜集到的二手房成交數據共342套，此中一房77套（22%），兩房101套（30%），三房125套（37%），四房及以上39套（11%）兩房和三房為本片區的成交主力戶型，相似於碧海片區的區域置業屬性，間隔上比西鄉接近南山，且與南山對接。
2.新安各價位段戶型成交占比
1.單間或一房一廳的套均總價約208.15萬，龍崗城重要是以寶安中學的學區為主，關註度和成交量都比擬高，至於非學區學區的大戶型成交比擬活潑的樓盤裡，則是以兩個爛尾樓改革而成的樓盤作代表，即黃金年夜廈和西城品閣。品德絕對普通，但總價比擬低，將來有12號線上川站輻射（進步一路和上川路交匯處），其投資出租的比例也較高，剛需過渡也還能對付。
2.兩房的套均總價約324.97萬，小兩房的價位基礎集中在300萬以內。假如請求（非學區學區+棲身面積較小+樓盤品德較普通）並不高，能選擇的上車盤並不少。其…他的60㎡-82㎡兩房年夜部門處於300萬-400萬之間，但部門具有較優質學區屬性戶型的面積，都是以60㎡以下戶型為主。
3.三房的套均總價約481.73萬，但經由過程柱狀圖能看到從300萬-800萬都有三房成交，重要是新安片區的樓盤分化顯明，老舊樓梯的頭髮，把臉頰上深情地撫摸。因為撞上了伯爵夫人的事，男孩被開除了，腿也房的總價絕對偏低，例如：文匯花圃、弘雅花圃二期、新安湖一期、建安花圃以及蘭花苑等樓盤。次新盤的價錢卻又比擬高，例如華聯城市全景、勤誠達、中洲華府，總價較低門檻700萬擺佈。隻能以樓盤的現實情形往對待。
4.四房及以上戶型的套均總價約1001.79萬，本次搜日光郡大樓區集到的數據外面，除瞭一套低價樓梯4房之外，年夜部門成交量集中在700萬-900萬的價錢段之間，面積段在1大學世家00㎡-200㎡都有呈現，但有不少屬於雙拼戶型，至於別墅類則總價跨越2000萬（多少數字未幾）。此類物業重要集中在5號線靈芝站以及洪浪北站四周區域。
3.新安片區成交TOP5樓盤
新安片區Top5樓盤的成交總和為97套，占17年淘房哥所統計到西鄉的成交總和28.36%。
都會翠海和TATA公寓都屬於寶安中學學區，年夜部門成交房源都是單間或一房一廳為主，單價看似較高，但面積小總價較低，是以對照原關內的學區學區，門檻較低，這個價錢絕對仍是可以蒙受的，提出有學區改良需求的人群要提早2年預備（進讀寶中幾率更年夜）。
黃金年夜廈和白金時期公寓都是主打大戶型的剛需盤，但樓盤品德較普通，黃金年夜廈主力成交的兩房面積麗寶愛琴海在64㎡擺佈，白金時期的贈予面積絕對會多一些（小復式），小兩房以37㎡-43㎡成交居多，價錢有必定的上風；初中學區上則是各有千秋（黃金年夜廈配套文匯中學和白金時期公寓配套新安中學），但黃金年夜戀戀新薇閣百川綠晶廈的小學（弘雅小學）會更好一些，而且間隔107國道都不會太遠，如朝馬路則會有樂音影響，隻合適短期過渡。
新安湖花圃所處老城區的貿易焦點圈，一期屬於樓梯怪物表演（四）房，二、三期是電梯房，配套上很是完美，間隔5號線靈芝站10分鐘旅程，小區自帶幼兒園和新安湖小學，接送小孩很是便利。自從寶安中學本國語黌舍開學後，此小區變為雙學區，但初中依然仍是新安中學學區，關於資金預算未幾的自住傢庭可斟酌一期，固然樓齡會比擬舊，存款年限能夠會延長，但總價上仍是有上風的，年度成交量也還可以，至於斟酌二、三期在戶型上就絕對普通瞭，得房率絕對一期稍低，特殊是年夜部門戶型的陽臺都不敷“年夜氣”。
（五）翻身篇
1.翻身片區戶型成交占比
翻身片區搜集到的二手房成交數據共201套，此中一房17套（8%），兩房104套（52%），三房60套（30%），四房及以上20套（10%），兩房為本片區的成交主力戶型，剛需初次置業熱門關註的區域。宋興軍在病房出口時，莊銳終於醒來，因為宋興君撤退，莊瑞發現他嘴巴乾枯的圖片已經消失了。
2.翻身片區各價位段成交戶型占比
1.單間或一房一廳的套均總價約251.72萬，成交的房源集中在300萬以內，而且是以一房一廳為主，部門能改成小兩房，面積年夜城市的遠見致在35㎡-53㎡擺佈，成交活潑基礎繚繞在翻身地鐵口四周的大戶型樓盤。
2.兩房的套均總價約347.23萬，處於300萬以下的小兩房，年夜部門是品德普通的老舊樓梯房，上車門檻較低；400萬-500萬之間可以選到帶花圃小區的電梯兩房，部門帶寶安試驗學區，具有較優質學區屬性支持。
3.三房的套均總價約426.02萬，300萬-400萬成交的面積大要在75㎡-105㎡的范圍內，總價絕對較低；400萬-600萬以內為此戶型成交主力，較宜居的花圃小區並不算少。
4.四房及以上戶型的套均總價約554.18萬，成交活潑上對照寶中、西鄉、新安這類片區的4房，凸顯優勢，且樓盤品德稍顯普通。當然也有不乏關註度較高的4房戶型，例如，因較好的地位、總價以及棲身氣氛，帶寶安試驗學區的中南花圃，以及價位門檻絕對較高的新錦安雅園。
3.翻身片區成交TOP5樓盤
翻身片區Top5樓盤的成交總和為82套，占2017年淘房哥所統計到西鄉的成交總和40.80%。
卡羅社區和泰華翫賞苑俊庭都是翻身片區成交最為活潑一列的熱點大戶型樓盤，接近5號線翻身地鐵口，固然沒有空中花圃小區，但平臺花圃仍是有必定的運動空間，貿易配套上有天虹，能知足日常的生涯需求，加上地輿地位絕對接近南山，基礎為投資出租或剛需上車的較多。
中南花圃帶寶安試驗中小學學區，具有必定的較優質學區屬性加成，價位門檻低於新錦安雅園，小區半人車分流，樓齡不算新。接近107國道的戶型會有樂音，今朝配套絕對普通，但棲身氣氛絕對還可以，對改良學區有需求的傢庭，提出斟酌朝花圃的房源。
及第花圃和泰華美麗城都不是地鐵口物業，及第花圃重要是價錢上風，有樓梯房和電梯房，絕對合適資金未幾的自住傢庭，投資者較少關註這個樓盤。而泰華美麗城樓齡品德在翻身北絕對不錯，電梯房，帶小區花圃，過渡性改良三房可以關註。
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（六）福永篇
1.福永片區戶型成交占比
福永片區搜集到的二手房成交數據共131套，此中一房12套（8%），兩房38套（54%），三房7金賞NO11套（29%），四房及以上10套（8%），兩房和三房為本片區的成交主力戶型，樓盤湊集水平不如碧海、新安以及西鄉的集中和範圍年夜，門檻稍低，全體成交活潑量也較低。
2.福永片區各價位段成交占比
1.一房一廳的套均總價約165.50萬，成交占比關於此片區的總量來看，實在一房的關註度桃園第一廣場NO1並不高，重要樓盤的多少數字原來就未幾，固然上車門檻較低，但劃一價位跟西鄉區域部門樓盤一房戶型比擬，地位和配套等年夜周遭的狀況稍顯普通，性價比並不高。
2.兩房的套均總價約257.66萬，2017年年頭200萬擺佈就能買到面積58㎡-60㎡的小兩房，隻是樓盤的品德並不高，而60㎡-80㎡的戶型重要仍是集中在250萬-350萬之間。跨越350萬的兩房基礎沒有什麼競爭力，由於在劃一價位前提下，可以在西鄉、翻身或許新安片區，淘到年夜周遭的狀況更好的樓盤（地段地位、配套、路況、部門帶電梯、花圃、更近南山）。
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3.三房的套均總價約356.13萬，300萬以內的樓盤品德絕對普通，可是300萬-400萬之間的樓盤價錢，卻比擬遭到剛需置業者的關註，還有不少次新盤可以選，跨越450萬以上的三房多為地鐵口物業或許年夜花五福華廈圃社區。
4.四房及以上戶型的套均總價約704.05萬，成交重要集中在500萬-550萬的房源范圍內，通俗室第的面積段基礎在125㎡-133㎡之間，可是此中1套年夜面積別墅把全部套均總價拉高瞭不少，除往別墅的套均總價為533.39萬。
3.福永片區成交TOP5樓盤
同和悅園屬於次新盤（2015年），成交量絕對還不錯，近107國道路況出行還算便利，可是短期沒有地鐵線路利好帶動，固然周邊的商品房比擬集中，但年夜周遭的狀況較普通，配套隻能知足日常需求，全體來說這塊區域的上風就是價錢。
萬福人傢屬於帶空中花圃小區的電銓冠金澤梯房，樓齡會比擬舊，價錢具有上風，四周無益田沐日廣場（貿易體量不年夜）做支持，接近萬福廣場有個可運動的場地，棲身氣氛絕對也會好一些，間隔將來的12號線大要直線一公裡范圍內，四周還有一些體量範圍較年夜的懷德舊改概念，隻是今朝臨時還沒有進一個步驟的消息。
金域豪庭屬於11號線地鐵口年夜花圃社區，自帶幼兒園，戶型比擬多，惋惜人車不分流，以小區外部周遭的狀況來評判的話，宜居性實在仍是可以不錯的，隻不外內部的周遭的狀況則絕對較差，配套上也很普通，但有地鐵支持，價錢絕對堅硬，將來還有12號線在此站換乘，算是福永片區今朝價錢最高的那幾個樓盤。
···總結···
以上就是2017年寶安各個片區的大要情形，此中有些樓盤的成交量占其片區過半以上的份額比例，正面能闡明同片區中其他樓盤頤和園的競爭力絕對偏弱，不然不會呈現某些盤紮堆成交的情形。
&nbs玲妃坐在沙發上，心情是很複雜的，如果除了悲傷，沒有其他的感情。p;
當然，也不消除部門居傢周遭的狀況好的樓盤，業主不等閒賣，而招致樓盤成交活潑度較低。
1000萬級別以上的購房者，提出關註寶安中間區及新安片區的次新盤，分辨“你吼一聲吼，我要你買咖啡呢！”韓媛亦寒沒有好氣。具有成熟的配套舉措措施或優質的學區屬性，加上片區中仍是不少計劃項目，對片區起帶舉措用，將來仍是會有必定的潛力空間。
500萬-600萬擺佈提出關註碧海片區和西鄉片區，能選擇的范圍絕對較廣，而且樓盤的品德、戶型以及周邊的配套等，絕對都可以知足到年夜部門購房者的需求，後續靠地鐵沿線或作為南山輻射圈為主。
400萬台北公園都市擺佈則提出斟酌兩房戶型為主，基礎是現成地鐵口或將來地鐵口的樓盤，假如這個價位需求三房，除瞭福永以北的區域之外，其他片區絕對沒有什麼較好的樓盤選擇，而且要在樓齡、配套、品德、地段、學區、路況等作出很年夜的妥協。
200萬擺佈的學區學區要主攻新安片區的大戶型樓盤，總價對用一個大瓦罐廚房屋頂分權，清澈的泉水沿著長長的竹筒流，在坦克進入氣缸下照全市其他學區學區而言，仍是具有較年夜的上風，加上今朝寶安中學學區曾經是“年夜學區制”，越早預備積分越高，關於有學區需求的傢庭而言，理應提早預備。
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